Save Spring REIT (1426 HK)

立即行動 – 防止春泉產業信託價值持續受損  

春泉產業信託管理人決策失誤及其管治制度不達標，令基金單位持有人利益受損

  • 春泉產業信託繼續為全港表現最差的房地產投資信託基金
  • 管理人漠視基金單位持有人的利益，繼續採取不同方式攤薄基金單位持有人的資產，以加強其關聯方的控制權
  • 由於管理人與Mercuria Investment關係密切，基金單位持有人對管理人信託義務的期望出現落差
  • 管理人繼續無視基金單位持有人和全球公認的獨立股東顧問的擔憂和意見

春泉產業信託究竟出了什麼問題？

春泉產業信託管理人管理不善，令基金單位持有人的投資回報及價值遠遠低於應有水平。春泉產業信託管理人-春泉資產管理有限公司（ “管理人”），為東京上市的Mercuria Investment Co Ltd（“ Mercuria Investment”）的子公司，屢次拒絕回應基金單位持有人的重要議題。

股價持續表現不佳

春泉產業信託為香港聯交所上市表現最差的普通房地產投資信託基金。倘若投資者於2013年春泉產業信託首次公開發售期間，以10,000港元投資該股，截至2020年2月19日，該名投資者的股份只僅值12,074港元! 相反，如果該名投資者以同一資金投資於其他香港上市房地產投資信託，其股份價值可超過18,649港元！

自首次公開發售以來最低水平的投資總回報

春泉產業信託管理人於2018年拒絕一項76.9％溢價的現金要約

春泉產業信託管理人建議基金單位持有人拒絕一項每單位5.30港元的現金要約。這項要約可讓基金單位持有人獲相當於逾9年的分派收入，為當時每單位價格76.7％的溢價，亦相當於現時每單位價格71.5％的溢價

每基金單位派息(DPU)下跌

管理人的決策令其每基金單位派息(DPU) 持續下跌，資產淨值(NAV) 亦被受攤薄。與其他香港同業相比，春泉產業信託基金單位持有人遭受最大跌幅的每基金單位派息 (DPU)。

價值被低估

春泉產業信託的資產淨值(NAV)比2020年2月19日的每單位3.09港元收市價格超出85.8％，遠差其真實價值46.2%。一般房地產信託基金的價格僅低於資產淨值 (NAV) 15%*左右，反映市場對春泉產業信託管理人及公司的表現欠缺信心。

* 以適用的最近12個月的每單位格及其資產淨值進行比對及結算

春泉產業信託管理人的首要考量與自身利益衝突

「我們認為管理人只在乎Mercuria Investment的最大利益，而並沒有把春泉產業信託所有基金單位持有人的利益放在第一位，不符合基金單位持有人對其信託義務的期望。」

– 太盟地產

春泉產業信託管理層涉利益衝突

管理人的關鍵人員中高達75％人數與母公司Mercuria Investment有直接關連，充分突顯當中的利益衝突問題。春泉產業信託的董事長還兼任Mercuria Investment的首席執行官，並以個人名義持有5.39％Mercuria Investment股份，但其擁有春泉產業信託基金的股份則僅占0.7％。

Mercuria Investment為RCA Fund管理人，為春泉產業信託最大股東，持股量達27.5％。

基金單位持有人控制權失衡

在春泉產業信託董事會及委員會的7席位中，非關連的獨立董事僅占3席

只有3位春泉產業信託董事會成員為獨立董事

豊島 俊弘

春泉資產管理有限公司董事長

Mercuria Investment首席執行官

石野 英也

春泉資產管理有限公司非執行董事

Mercuria Investment執行董事

佐柄木 伸匡

春泉資產管理有限公司董事總經理

Mercuria Investment常務理事

梁國豪

春泉資產管理有限公司執行董事

管理費過高

儘管春泉產業信託財務表現持續不佳，其管理人春泉資產管理有限公司，為東京上市的Mercuria Investment的子公司，所收取的管理費比例為其他香港上市的同業之中最高。春泉產業信託基金單位持有人每年需支付約6,400萬港元的管理費。在財務表現持續不佳的情況下，其管理費實屬過高。

春泉產業信託收取的高額管理費令Mercuria Investment的員工獲得優厚的薪酬。Mercuria Investment為支付最高薪酬給員工的上市證券公司，在東京所有上市公司中更排名第三。Mercuria Investment首席執行官兼春泉產業信託董事長豊島 俊弘2018年的薪酬為2.6205億日元(折合約1,830萬港元)，為日本上市公司最高受薪人士之一。

春泉產業信託的淨利潤47%
47%

根據Mercuria Investment 2018財年的財務報告*，該公司47%的淨利潤來自擔任春泉產業信託管理人。

* Spring REIT management fees net profit: JPY 667,654,000;
Mercuria Investment’s total net profit: JPY 1,031,970,000

春泉產業信託管理人不單攤薄基金單位持有人的資產淨值，更欠缺清晰的發展策略

「…春泉產業信託管理層多次在擬議中的併購活動邀請關連人士參與其中，令人擔憂。」

–全球領先的代理諮詢公司Institutional Shareholder Services (ISS)

2013

春泉產業信託於香港聯合交易所上市，發行價每單位為3.81港元。截至2020年2月11日，春泉產業信託每單位為3.19港元，較2013年首次公開發售價每單位3.81港元下跌16.3%。同期，其他香港上市的房地產投資信託基金的增幅高達106.8%。

2017

春泉產業信託收購了英國汽車服務供應商Kwik Fit承租的84 項商業物業，不但攤薄了基金單位持有人的利益，更由於基金管理人和Mercuria Investment與Kwik Fit母公司伊藤忠商事株式会社(Itochu)之間的關係，涉及利益衝突和關聯交易。

2017

春泉產業信託向私人公司China Orient Stable Value Fund Limited配發1.148億股，佔當時總發行量10.1%。每單位3.25港元的發行價遠低於資產淨值達45.4%，導致每基金單位派息攤薄9.1%，資產淨值攤薄4.4%。

2018

春泉產業信託管理人企圖進行另一項關聯交易，是次為收購中國二線城市惠州的一項零售物業。此項交易涉及的發行價較資產淨值大幅折讓44.3%，進一步降低春泉產業信託之資產淨值8.1%，每個基金單位僅為3.372港元的估值。最終該項收購在多方批評下告吹，但春泉產業信託亦因此產生龐大的費用，管理人一直未能對此提供令人滿意的解釋。

2019

春泉產業信託向與遠洋集團財團發行價值5.85億港元的可轉換債券，每單位為3.642港元，較資產淨值大幅折讓36.6%，並進一步攤薄43.2%少數基金單位持有人的權益。管理人就事件未能提供任何令人滿意的解釋，也沒有提供任何有關如何使用這些資金的明確說明.

春泉產業信託管理人未能公開有關可轉換債券認購方最終收益人的資訊。根據權益披露，遠洋集團僅持有認購方50%的股權。春泉產業信託管理人在其公告中只提到遠洋集團的做法並不正準確，更帶有誤導性，尤其是未能說明其餘50％的持股細節。再者，認購方在轉換為基金單位後將持有逾11%總基金單位，成為春泉產業信託主要基金單位持有人之一和關聯方。

如何拯救春泉產業信託？

太盟地產曾多次要求對春泉產業信託進行獨立戰略評估，但一直受管理人無視。有鑑於此，太盟地產已自費聘請了一家全球知名投資銀行對春泉產業信託進行評估，以保障所有基金單位持有人的利益。

該決定旨提供一個獨立且公正的戰略評估，希望能以最佳的方法解決於近期致春泉產業信託董事會的信件中列出的各項嚴重問題，以及重新挖掘春泉產業信託巨大的潛在價值。

戰略評估結果摘要可在此處查看。

我們鼓勵春泉產業信託基金單位持有人向春泉產業信託管理人尋求對話，敦促基金管理人仔細詳閱該戰略評估的結果，並認真考慮當中給予的建議。

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